保税区商务大楼可行性研究报告(3.2)

宁波保税区商务大楼 项目建议书暨可行性研究报告

浙江耀华工程咨询代理有限公司

二○○九年一月

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

目 录

第一章 总 论 .............................................................................................. 3 1.1 项目简介........................................................................................... 3 1.2 建设单位简介 .................................................................................. 3 1.3 项目可行性研究概况 ...................................................................... 4 1.4 主要研究结论及建议 ...................................................................... 6 第二章 项目建设背景及必要性 ................................................................ 8 2.1 项目建设背景 .................................................................................. 8 2.2 项目建设的必要性 ........................................................................ 10 第三章 项目场址和建设条件 .................................................................. 12 3.1 项目选址......................................................................................... 12 3.2 场址现状......................................................................................... 13 3.3 建设条件......................................................................................... 15 第四章 工程建设方案 .............................................................................. 17 4.1 工程规划和设计 ............................................................................ 17 4.2 工程方案......................................................................................... 19 第五章 节能评价 ...................................................................................... 22 5.1 用能标准和节能规范 .................................................................... 22 5.2 能耗状况和能耗指标分析 ............................................................ 26 5.3 节能措施和节能效果分析 ............................................................ 26 第六章 环境影响评价 .............................................................................. 30

1

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

6.1 编制依据......................................................................................... 30 6.2 环境现状......................................................................................... 30 6.3 项目对环境的影响 ........................................................................ 30 6.4 环境保护治理措施 ........................................................................ 33 第七章 工程实施 ...................................................................................... 37 7.1 工程招标......................................................................................... 37 7.2 项目建设进度 ................................................................................ 40 7.3 组织管理......................................................................................... 40 7.4 劳动安全......................................................................................... 42 第八章 投资估算、资金筹措 .................................................................. 51 8.1 投资估算......................................................................................... 51 8.2 投资计划与资金筹措 .................................................................... 52 第九章 社会评价 ...................................................................................... 53 9.1 社会影响分析 ................................................................................ 53 9.2 社会风险分析 ................................................................................ 53 9.3 社会评价结论 ................................................................................ 53 第十章 问题与建议···········································································55 附件：

1、建设投资估算表 2、项目总平面图

2

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第一章 总 论

1.1 项目简介

项目名称：宁波保税区商务大楼

建设单位：宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司 项目地点：位于宁波市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公路以北，现有商务大厦以南地块。

建设规模：整个项目用地面积为16174㎡，总建筑面积为45840㎡，其中地上建筑面积为37290㎡，地下建筑面积为8550㎡。该项目地下一层为地下汽车停车库(战时转化为人防设施)及部分设备用房，一层为保税区行政服务中心、通关服务中心、通关服务办公区大厅、银行等，二层主要为保税区行政审批中心、通关服务中心、行政审批中心，三、四层为通关服务中心，五层为餐厅、厨房、屋顶花园、档案库等，六层为档案库，七-八层为办公用房，九-十层为实验室。

建筑功能：包括行政审批中心、通关服务中心、档案库及厨房、餐厅和办公功能的综合性大楼，整个建筑沿地块方向中心轴线对称布置。

投资估算：初步估算，本工程项目总投资3.4918亿元。 1.2 建设单位简介

宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司注册资金为66650万元，企业属于有限责任公司（国有独资），该公司位于宁波出口加工区。

3

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

1.3 项目可行性研究概况

1.3.1 承担可行性研究工作的单位简介

编制单位： 浙江耀华工程咨询代理有限公司 资质等级：工程咨询丙级

发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 证书编号：工咨丙11220110002 法定代表人：向祥林

本项目可行性研究工作技术负责人：注册咨询工程师 熊卓亚

注册咨询工程师 沈 娟

注册咨询工程师 冯平安

1.3.2 可行性研究的目的

宁波保税区商务大楼工程项目可行性研究的目的是在工程投资决策前，

对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟定的室内环境工程方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；对项目新建成后的社会效益进行科学的预测和评价；在此基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设

4

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

的经济、社会和环境效益。 1.3.3 研究工作依据

（1）《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社；

（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社；

（3）国家、浙江省及宁波市保税区现行有关规定及文件； （4）工程建设方面的标准、规范、定额；

（5）《民用建筑节能条例》（令第530号）、《公共机构节能条例》（531号令）；

（6）投资项目方签定的协议书或意向书； （7）其他有关依据资料；

（8）项目相关设计资料及其它相关专业标准规范与勘测规程。 1.3.4 可行性研究的范围

本可行性研究重点对宁波保税区商务大楼工程的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益等进行了分析研究。

5

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

1.3.5 可行性研究的主要内容

1、项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景； 2、项目场址和施工条件； 3、项目的工程内容及规模； 4、项目节能评价； 5、环境影响评价； 6、工程实施计划；

7、项目投资估算、资金来源与筹措； 8、社会影响评价。 1.4 主要研究结论及建议

1、项目所在地经济和社会发展情况。本可研认为该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续、稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

2、总体布置：保税区商务大楼根据地形布局，沿平行于兴业大道方向伸展，整体呈长方形。保税区商务大楼在功能设置上分为保税区行政服务中心、通关服务中心、银行、商务大楼餐厅和厨房，档案室，办公室及其它辅助部分。整个建筑沿平行于兴业大道方向中心轴线对称布置。通过水平及垂直分割，使各部分功能及入口相对，互不干扰，建筑南侧的小广场形成过渡空间，小广场的北侧为停车场。

3、节能评价。本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建

6

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

设和使用。在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配置、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在使用中执行《公共结构节能条例》，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

4、环境影响评价。拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

5、工程实施计划。本工程项目计划在39个月内建设完成，即2009年3月至2012年6月，工程采用公开招标方式选择施工单位。

6、项目投资估算、资金来源与筹措。预计本工程项目总投资3.4918亿元。资金来源全部由宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责安排解决。

7、社会影响评价。该项目对促进地区经济和社会发展具有一定重要的意义。项目的社会风险很小。

8、综上所述，可以认定该项目是可行的。

9、问题与建议。建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰到好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上可行，具有较强的操作性。

7

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第二章 项目建设背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1 项目区域经济和社会背景

宁波保税区成立于1992年11月19日，是经中国批准的国家级开发区，是中国目前开放度最大、运作机制最活、最优的特殊对外开放区域之一。去年，又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积3平方公里。

宁波保税区位于宁波市中心城区东北部，地处中国著名的深水良港北仑港后方，毗邻宁波经济技术开发区，距离市中心约27公里。 宁波保税区在原规划2.3平方公里的基础上，近年来新辟0.44平方公里保税南区。加上宁波出口加工区3平方公里，保税区规划总面积已扩展到5.74平方公里。

宁波保税区按国际京都公约关于自由贸易区运作规范设立，是一个享有“免证、免税、保税”特殊，具有国际贸易、进出口加工、保税仓储等特殊功能，实行“境外关外”方式运作的特殊经济区。宁波保税区电子信息产业园是中国为促进IT产业国际化，唯一在保税区内设立的电子资讯产业园区。

2008年，全区实现地区生产总值430亿元，增长20.1%；工业总产值1280亿元，增长30.3%；完成全社会固定资产投资186亿元，增长23.1%；社会消费品零售总额94.3亿元，增长21.1%；地方财政一般预

8

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

算收入14.5亿元，增长20.3%；年末城乡居民储蓄存款余额185.6亿元，增长18.7%；城镇居民年人均可支配收入16690元，增长12.6%；新签各类投资项目129个，计划投资总额120.9亿元，平均投资密度达到225万元/亩；合同利用外资3.6亿美元，实际利用外资2.8亿美元。累计引入超亿元项目16个，项目计划投资总额60.77亿元。引进了住友复合肥、金山易立特科技、辉旭汽配、国际纸业、酒钢集团、奥特莱斯等一批500强和优质项目。

2008年下半年，宁波保税区坚持以科学发展观为指导，按照“保增长、保民生、保稳定”的总体要求，积极实施“工业强区”发展战略，加快转变经济增长方式，不断促进地方社会经济科学发展，全区国民经济保持健康、协调、较快的发展态势，经济运行质量良好，经济结构进一步优化。初步测算，下半年全区实现生产总值达到234.3亿元，比去年同期增长16.5％，其中：第一产业增加值9.5亿元，同比增长2.4％；第二产业增加值170.6亿元，同比增长16.6％；第三产业增加值54.2亿元，同比增长18.7％。三大产业的构成为4.1：72.8：23.1，第一、二产业比重均下降0.4个百分点，第三产业比重上升0.8个百分点。去年下半年全区完成固定资产投资总额108亿元，同比增长20.4％，增幅比一季度提高两个百分点。其中，基本建设投资77.5亿元，同比增长16.8％；更新改造投资14.8亿元，同比增长36.8％；房地产开发投资15.5亿元，同比增长26％。在投资总额中，工业完成投资72.4亿元，同比增长12.8％，基础设施建设投资25.4亿元，增长148.8％。

9

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

2.2 项目建设的必要性

在经济发达的大都市，人们对办公环境的要求不断提升，商务楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的商务楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意呆在狭小的住宅里办公，随着实力的增加，大家更愿意选择与自己公司形象相配的商务楼。 随着中国产业结构的逐步优化，第三产业成为国民经济的支柱，知识化、全球化、信息化的渗透，使产业集群效应越来越明显，于是，受原材料影响较小的第三产业向客户与信息集散地集中的要求越来越迫切，从而引发了商务楼的兴起

我国宏观经济运行良好，社会经济水平快速发展，内外资投资需求保持活跃。在各种有力因素的推动下，我国商务楼市场的发展势头趋向良好。

预计在将来新政的下，商品住宅市场将大受影响。的方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商务楼等商业地产持较为宽容的态度。商务楼等商业地产正成为新的投资热点。随着的越来越严厉，住宅投资将持续冷淡，商务楼市场已经迎来了好时机。 商务楼是城市第三产业的重要载体，商务楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，商务楼经济所占的

10

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

比重将越来越大，商务楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国商务楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。2009年，商务楼市场呈现出金融危机以来最为明显的复苏势头。而2011年，商务楼市场将有望彻底破局，走出爆发行情。

由此可见，新建保税区商务大楼可完全容纳多个部门及多个企业、事业单位的办公，以彻底解决他们的场所不足之急。

11

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第三章 项目场址和建设条件

3.1 项目选址和用地

本次工程选址于本项目位于宁波市保税区太河路以东，兴业大道以西，骆霞公司以北，现有商务大厦以南地块。该处邻近北仑区，有利于两区（保税区、北仑区）各部门、各单位工作上的联系。

选择新建保税区商务大楼，是出于系统的、科学的、周全的考虑。为节约场地、资金而将保税区内各部门，包括保税区行政服务中心、通关服务中心、银行等各部门联合起来，要方便各自对外有关方面的工作联系，提高办事效率；另一方面要求要选取交通、通信方便和市政公用设施比较完善和远离产生粉尘、散发有害物质的场所与贮存有易爆、易燃物品等地段；这样既可以减少公共服务设施的投入，同时又利于安全、卫生。为保证安全和方便管理，还不宜在工业区、商业区、居民区和车站、码头等人流集中的地段。

该项目所处的地理位置交通便捷、环境适宜、公共服务设施条件较好、有利于安全保卫和远离污染源，且不在工业区、商业区、居民区。而且因为该处的场地、建筑大小都适宜，完全可以容纳多个部门及有企事业单位，这样就大大节约了用地。

12

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

3.2 场址现状

3.2.1 拟建项目的地质状况

宁波保税区出口加工区地属甬江冲积平原，地势平坦，为我国东部典型的滨海淤积平原区。本区所在地域的地质构造单元属华南褶皱系浙东南褶皱带，处于丽水 -- 宁波槽凸中的新昌 -- 定海断隆。区内地貌形态单一，以海积平原为主，甬江自南向北沿北侧流如东海。

地面标高 1.3--1.6 米，土地承载能力为 6-8 吨 / 平方米。地下水位埋深在 0.10--1.00 米之间，区域内无明显污染源，天然条件下地下水对砼无侵蚀性。

本区地震基本烈度为 VI 度，在属于少、弱震区。 本工程地基条件较好，适宜拟建工程建设。

项目地形地貌：建设地点基地地势基本平坦，南低北高，地面高程约为黄海高程1.7-3.3m,周边道路标高在2.4m左右。

本项目用地位于已建商务大厦和办公楼附近，形成三足鼎立的总体布局，周边中心绿地关系均十分密切。 3.2.2 自然环境

宁波保税区属于亚热带季风气候，四季分明，雨水充沛，温度适中，阳光充足。年平均气温为 16.3 ℃，一月份为最冷月，极端最地气温为 -6.6 ℃（1971年1月31日）；七月份为最热月，极端最高气温为 38.6 ℃

13

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

（1988年7月20日）。 3.2.3 气象

宁波保税区属于亚热带季风气候，四季分明，雨水充沛，温度适中，阳光充足。年平均气温为 16.3 ℃，一月份为最冷月，极端最地气温为 -6.6 ℃（1971年1月31日）；七月份为最热月，极端最高气温为 38.6 ℃（1988年7月20日）。 3.2.4 水文

区内年平均降水1312.3MM 。据统计，本区历年其它气象特征为： ① ≤ 0 ℃天数： 18.2 天

② 日平均气温稳定通过 10 ℃的积温： 516.37 ℃ ③ 平均相对湿度： 82% ④ 平均气压： 1016.5hpa ⑤ 平均地面温度： 19.50 ℃

⑥ 一日最大降水量： 160.9MM （1981 年 9月23日）。 ⑦ 平均风速： 4.82M/S

⑧ 最多风向及其频率： SE(10.8%);N(10.04%) （2）水文状况

据北仑海洋站监测资料记载， 1952--2002 年潮汐特征为：

14

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

①平均潮位： 2.17 米 ② 历年最高潮位： 5.00 米 ③ 50 年一遇防洪潮位： 4.21 米 ④ 平均低潮位： 1.12 米 ⑤ 历年最低潮位： -0.20 米 ⑥ 50 年一遇低潮位： -0.21 米 ⑦ 100 年一遇低潮位： -0.28 米 ⑧ 平均潮差： 1.36 米 ⑨ 历史最大潮差： 3.36 米 3.3 建设条件 3.3.1 交通运输条件

保税区水陆交通发达，高速公路直通市区，一级公路纵贯全市。设有海关、对外口岸集装箱码头、可靠泊3000吨级船舶的码头、进口货物保税仓、货运车辆检查场等。 3.3.2 公共设施

保税区区供水总量3608万立方米，供气总量9601万立方米，供电总量14.63亿千瓦时。

本项目用电等只需要做相关管道、管线接入即可使用。

15

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

3.3.3 施工条件

道路交通方便，施工用电充足，保税区当地劳动力、建筑材料、机械设备完善充足。

钢筋混凝土结构，整体结构稳固，施工条件较好。

16

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第四章 工程建设方案

4.1 工程规划和设计 4.1.1 工程设计依据

《党政机关行政办公楼建设标准》（计投资〔1999〕2250号）； 《民用建筑节能条例》（令第530号）； 《建筑照明设计标准》（GB 50034—2004）； 《建筑内部装修设计防火规范》（GB 50222-95）； 《供配电系统设计规范》（GB50052-95）； 《低压配电设计规范》（GB50054-95）； 《建筑给水排水设计规范》（GB 50015-2003）； 《宁波市城市规划管理条例》 其他相关的地方及国家设计规范 4.1.2规划设计思想

1、本工程必须坚持和发扬艰苦奋斗、勤俭节约的优良传统和作风，应根据实际需求核算建设规格和规模，经有关审批机关审批后进行建设。运用现代的建筑手法和材料，表达高效、公证、廉洁的办公建筑。

2、公用服务设施应尽量使用周边地区的现有设施。大楼内的公用设施如楼梯电梯、停车场、会议室等统一规划、统一建设、统一管理、共同使用。

17

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

3、本工程的室内环境装修要符合城市规划要求，主要经济技术指标需按宁波市规划局北仑分局给出的城市规划要求执行，并且必须依据经批准的文件进行规划、设计、施工、拔款，任何单位和个人不得擅自扩大建设规模，提高建设标准，增加投资概算。

4、行政用室的布局、通风、采光、人流线路、色调等等的设计适当与否，对工作人员的精神状态及工作效率影响很大，室内环境在设计上应起码遵循以下几个原则：

设计要具有前瞻性。在现代行政办公中，电脑不可缺，较大型的行政服务中心经常使用网络系统，规划通讯、电脑及电源、开关、插座是必须注意其整体性和实用性；

舒适标准。应尽量利用简洁的建筑手法，避免采用过去的造型，繁琐的细部装饰，过多过浓的色彩点缀，在规划灯光、空调和选择办公家具时，必须充分考虑其适用性和舒适性；

环保设计。在设计中融入环保观念，装饰材料中油漆、涂料、复合板及各种粘合剂都必须使用环保产品；

节能设计。在采光、通风、照明方面尽量做到自然采光和通风，照明灯具采用节能灯具。 4.1.3 设计范围

该地块设计共包括该建筑单体，及地块范围内的总体设计，另外包括地块北侧与原有保说区商务大厦之间场地相关设计。

18

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

4.2 工程方案 4.2.1 布局规划

用地面积：16174㎡

容积率：≤3.0（建筑面积计算按国家现行标准GB/T50353-2005）执行，容积率计算按照《宁波城乡规划管理规定》中有关计算规则执行）；

建筑密度：25-40%； 建筑高度（地上）：≤75m 绿地率：≥15%尽量沿河布置

建筑退用地红线和道路边线距离：建筑物外缘沿骆霞公路后退10米，沿河后退15米，兴业大道出入口距离道路交叉口不小于50米。

交通主要出入口方向：允许沿兴业大道和骆霞公路设出入口。 4.2.2 工程实施方案

1、原则

A．严格执行国家、浙江省及宁波市相关的规范、规定，符合相关部门的审批文件要求。

B．贯彻“以人为本”的思想，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足商务办公、零售购物、休闲娱乐等不同的功能要求，创

19

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、景致盎然的现代化高标准的贸易平台。

C．注重会展建筑与自然环境的协调融合，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高城市档次作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。

D．尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。

E．沿袭地方文化，体现现代文明，创造具有丰富人文内涵底蕴内函的商务办公平台。

F. 解决本工程中的必需解决的一系列技术问题，使工程的建设在适用、经济、美观、安全、技术先进等诸方面能得到综合体现。

2、节能

各个办公室、会议室采用直接采光，照明应采用普通节能灯具，门厅、会议室根据需要采用节能装饰灯具。

主要采用自然通风换气方式进行通风换气和降温。在空调的选择上，考虑节约资金和日后运行费用，应该选择能效级别高的分体式空调系统。

3、设备

通讯与计算机网络设施必须能满足办公自动化的要求，并根据办公自动化及安全、保密、消防管理等要求综合布线、预留接口。

20

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

卫生间应设置前室，卫生间洁具采用易于清洁和节约用水的卫生设备，并设置机械排风设备和垃圾收集存放设施。

本次新建工程，涉及的所有空调设备、电梯设备及卫生设备均采用国产设备。

4.2.3 工程实施方案

本工程含建筑物建筑设计、结构设计、节能设计、室内环境设计、配电工程、防盗系统工程、给排水系统等。

工程按《民用建筑节能条例》（令第530号）、《建筑照明设计标准》（GB 50034—2004）等做好建筑物节能的设计和施工。

21

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第五章 节能评价

本工程建筑面积较大，完工投入使用后主要耗用的能源为电能，耗能设备为照明、空调通风、办公设备，在本报告对其投入运营后的能耗进行详细分析，并对其节能效果作出客观评价。 5.1 用能标准和节能规范 5.1.1 用能标准和节能规范

本道路照明工程遵循以下节能法律、条例和规范：

1、《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日起施行）； 2、《民用建筑节能条例》（令第530号），《公共机构节能条例》（531号令）；

3、《国家发展改革委节能中长期专项规划》（发改环资[2007]2505号），《关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

4、《建筑照明设计标准》（GB 50034—2004）。 5.1.2 用能标准和节能规范简介

1、《中华人民共和国节约能源法》（2008年4月1日起施行） 新修订的《节约能源法》已于2008年4月1日起正式施行。此法旨在推动全社会节约能源、提高能源利用效率、保护和改善环境、促进经济社会全面协调可持续发展，不仅有助于从根本上扭转某些行业节能减排意识薄弱、责任不明确的现状，而且针对当前节能工作的薄弱环节，

22

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

对工业、建筑、交通运输等领域新增了节能管理规定。新节能法规则的细化和完善，为拓展节能领域、加快节能环保产业发展提供了强大的助推力。该法首次把节约资源确定为我国的基本国策，并明确国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。

该法第三章“合理使用与节约能源”第五节“公共机构节能”中，第五十条规定“公共机构应当加强本单位用能系统管理，保证用能系统的运行符合国家相关标准。公共机构应当按照规定进行能源审计，并根据能源审计结果采取提高能源利用效率的措施。”第五十一条规定“公共机构采购用能产品、设备，应当优先采购列入节能产品、设备采购名录中的产品、设备。禁止采购国家明令淘汰的用能产品、设备。”

2、《民用建筑节能条例》（令第530号），《公共机构节能条例》（531号令）

《民用建筑节能条例》已于2008年10月1日起施行。节约能源是我国的一项长期战略方针，是落实科学发展观、实现经济社会可持续发展的要求。目前，建筑能源消耗已经占全国能源消耗总量的27.5%，民用建筑节能潜力巨大。目前，我国在建筑节能方面包括以下情况和问题：一是新建建筑尚未全部达到民用建筑节能标准。根据原建设部对民用建筑节能标准实施情况的调查，全国按照民用建筑节能标准建造的民用建筑项目，到 2007年为71%，仍有近30%的新建建筑尚未达到民用建筑节能标准。二是既有建筑节能改造举步维艰。由于既有建筑存在产权形式多样、结构形式复杂、改造标准不一、改造费用筹集困难等诸多因素，

23

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

从全国来看，既有建筑节能改造进展缓慢。

为了解决上述问题，通过制定颁布《民用建筑节能条例》确立相应的法律制度和措施，加强对民用建筑节能的管理，降低民用建筑使用过程中的能源消耗，提高能源利用效率。

2008年8月1日，总理签署令，公布了《公共机构节能条例》，该《条例》于2008年10月1日起施行，是建国以来第一部全面、系统规范公共机构节能工作的专门性行规，是《节约能源法》的配套法规。《条例》的实施，对于推进公共机构节能，降低公共机构运行成本、建设节约型都具有十分重要的意义，主要是通过以下几方面体现其优越性：一是明确了公共机构节能管理；二是规定了公共机构节能规划的编制和实施；三是规定了公共机构节能管理的基本制度。

3、《国家发展改革委关于印发节能中长期专项规划的通知》（发改环资[2007]2505号），《关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号）。

国家节能中长期专项规划在论述我国目前能源利用情况时指出，目前我国单位建筑面积采暖能耗相当于气候条件相近发达国家的2-3倍。据专家分析，我国公共建筑和居住建筑全面执行节能50%的标准是现实可行的；与发达国家相比，即使在达到了节能50%的目标以后仍有约50%的节能潜力。

该规划指出今后尤其是“十一五”期间，建筑、商用和民用是节能

24

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

的重点领域。规划对建筑物节能提出了鼓励，即“鼓励采用蓄冷、蓄热空调及冷热电联供技术，空调系统采用风机水泵变频调速技术，节能门窗、新型墙体材料等。加快太阳能、地热等可再生能源在建筑物的利用”。而办公电器方面，则提出要推广高效节能空调器、电脑等办公电器，降低待机能耗，实施能效标准和标识，规范节能产品市场。照明器具方面，则推广稀土节能灯等高效荧光灯类产品、高强度气体放电灯及电子镇流器，减少普通白炽灯使用比例，逐步淘汰高压汞灯，实施照明产品能效标准，提高高效节能荧光灯使用比例。

《关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号）提出“推进建筑节能。大力发展节能省地型建筑，推动新建住宅和公共建筑严格实施节能50%的设计标准，直辖市及有条件的地区要率先实施节能65%的标准。推动既有建筑的节能改造。大力发展新型墙体材料。” 建立完善绿色节能建筑和节能产品的认证标识制度是顺利开展建筑节能的有力保证，一是建立绿色节能建筑的认证标识制度，启动节能建筑验收测评体系；二是建立节能产品包括绿色节能建材和空调通风设备等产品的认证备案制度；三是通过定期发布节能技术、产品、设备的推荐、和淘汰目录，正确引导建设开发、技术研究和生产企业的资源投入，实现资源的最优化配置，提高节能产品的市场应用率，进一步推动全市绿色节能产品市场的健康发展。

25

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

5.2 能耗状况和能耗指标分析 5.2.1 本项目能耗特点

本项目投入使用后使用电力作能源。本项目消耗的能源种类为电力、水和煤气。本项目年耗电130万kWh，消耗水18.3万吨，煤气20万标立方，折合标煤243吨。

用电量 煤气 数量 130万kWh 20万标立方 折合系数 1.229吨/万千瓦小时 1.786吨标煤/万立方米 折合成标煤160吨 36吨 用水量 18.3万吨 0.2571 千克/吨 47吨 合 计 243吨

5.3 节能措施和节能效果分析 5.3.1 本工程节能工作目标和节能指标

1、节能目标

全面贯彻落实《节约能源法》、《公共机构节能条例》，明确三局内部节能管理人员及其工作职责，并建立节能目标责任制，将节能目标分解落实，建立机构能耗统计制度。

26

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

建立能源资源消费统计制度，开展能源资源消耗统计工作。开展公共机构节能宣传、培训，对能源管理负责人进行培训。

2、节能指标

工程投入使用的第一年，即2013年，整大楼人均年用电量要比省公布的全省公共机构平均用电量2008年基础上降低10%。以后每年耗电量保持在此基础上或实现递减。 5.3.2 本工程节能工作

1、加强节能管理，措施包括：

1）建立健全的节能运行管理制度和操作规程，加强用能系统和设备运行调节、维护保养、巡视检查，推行低成本、无成本节能措施。

2）改进空调运行管理，严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，充分利用自然通风。

3）减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗，及时关闭用电设备。合理设置电梯开启数量和时间，加强运行调节和维护保养。

2、在设计和建设时即注入节能元素，包括：

1）照明功能性的合理搭配，照明应以人为本，光源需正确定位，办公场所要求照明功率密度值小于11W/m2，符合《建筑照明设计标准》。在室内装修中，要求做到不同的办公楼区域应有不同的照明方式，即接待前厅以突出单位形象为主，照明度很高；走道的灯光因为长期打开，宜低功率的节能型灯具；办公室则应以高亮度，但柔和的灯光照明为主

27

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

等等。

2）布线的材质选择。本工程以暗线敷设，必须配阻燃PVC管。电源线配线时，所用导线截面积应满足用电设备的最大输出功率。合理设计墙面开关、插座，尽量减少连线插板，不频繁插拔的插座应选择有控制开关的插座，并设置等电位设备的连接。

3）节电设备的应用。电器本身也有变频装置，可根据空间环境及状态自动切换工作效果，节省电能。

变频空调的选用。8小时的工作中空调的耗电量是比较大的，其用电量甚至可以占整个办公场所总用电量的40%以上。那空调的选择就至关重要了，选择变频的空调会节约很多电量。现时变频空调技术已经比较先进，能效比普遍能达到4.0以上，相比定速空调的能效比3.0以内，可实现较大幅度的节能。

4）充分利用自然光。和灯具相比，自然光无疑是最好的选择，既节能又对身体有益。本工程应避免对自然光的遮挡，充分利用透明物质对空间进行功能划分，也可以选择一些活动隔断的形式来处理，这样就可以充分利用太阳光，提供有利于天然采光的建筑条件和有利于照明的室内环境。

5）电路完善设计与回路合理布置。本工程的设计要求就应该对原有电箱及回路仔细勘察，计算出回路及各个区域的电量，回路布置应以同种功能为主，空调、灯具、插座均应单独一路；办公区域照明电路为单独一路。

28

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

6）所有物体及其颜色都是视线吸收光波的长短而形成的，没有灯光就不会有色彩纹理和造型，而它的反射也至关重要，所以选择一些清新亮丽的色彩，会对整个空间的光线环境产生很大影响，也间接地节约了许多的光能。例如明黄色的墙面，会增加居室内20%的照度，选用这样的环境色，当然可以节约电能。

7）慎用耗电高的灯具、电器。首先应从长期用电的设备入手，选择节电的电器、灯具。例如空调要选购有变频设备的产品，灯具选择节能型灯具，安装节电开关，饮水机要选择压缩机制冷的等等，因为它们时刻都在耗费电能。

8）要达到节电要求，必须注意工作生活中的一些习惯和细节。如在采光好时，尽量不开灯，少开灯；人员少的办公空间，仅开需要的灯；下班后养成人走灯关的好习惯；节假日期间，应关闭总控制开关；在设备不用的情况下，关闭设备的指示灯等等。这些，都应该在日常工作中加以细化和落实。

29

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第六章 环境影响评价

6.1 编制依据

1、《中华人民共和国环境影响评价法》； 2、《中华人民共和国环境保》；

3、《中华人民共和国大气污染防治法》。 6.2 环境现状

本项目建设区域内原为空地，空气质量达到二级标准，空气质量良好；周边的噪声值达到《城市区域环境噪声标准》中的2类标准，声环境质量状况能满足要求。项目建设区域内的环境质量较好，有利于本项目的建设。

6.3 项目对环境的影响 6.3.1 概述

本工程建于城区，在施工过程中产生的气味、噪音、固废会给周围环境带来一些轻微污染，在建设中需使用的一定量有挥发性气味的材料源，施工机械需要消耗电能并产生一定噪声。工程完成后，本身不会给环境带来污染。

针对建设过程中的各种污染情况，在本项目实施时遵循预防为主、环境影响最小化和资源循环利用的原则。

30

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

6.3.2 项目建设期环境影响因子识别

1、施工队伍进入现场，排放生活垃圾的污染。 2、施工机械运作产生的轻微噪声。

3、施工的扬尘、气味和噪声、固废。具体如下：

对于室内装修造成的污染，很多装饰材料都含有甲醛、苯等有机物质，因此少量的污染在室内装修中无可避免。据统计，造成室内环境污染的原因有很多种，其中由室内装饰材料所造成的污染占很大比例。室内装饰用的油漆、胶合板、刨花板、内墙涂料等均含有甲醛、苯等有害物质。

墙面装饰材料：油漆、稀料、各类防水材料等墙面装饰材料大都含有一定量的污染物质。例如苯、游离甲醛、VOC(挥发性有机化合物)等。就水性涂料而言，水性漆和乳胶漆的差别就有明显的不同。从综合性能上来说，乳胶漆优于水性漆，其基本上由水、颜料、乳液等组成，这些原材料是不含什么毒性的，而它可能含毒的地方是成膜剂中的乙二醇和防霉剂中的有机汞。因此，质量过关的乳胶漆基本上是可以放心使用的。

项目施工阶段有机废气包括油漆废气和甲醛废气。

油漆废气：由于不同建设单位的习惯、审美观、财力等因素的不同，室内装修时的油漆耗量和油漆品牌也不相同。因此，该部分废气的排放对周围环境的影响也较难预测，本报告仅对油漆废气作一般性估算。根据习惯资料，每100m2的办公场所室内装修时需耗油漆4组左右（主要系墙面漆等），每组油漆约10kg。在油漆过程中约有10%溶剂挥发形成

31

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

废气。油漆废气的主要污染因子为二甲苯和甲苯等有机溶剂类（约20%），此外还有极少量的汽油、丁醇、丙酮、乙酸乙酯等有机溶剂。本项目总建筑面积为6000m2，则共需消耗油漆2400kg，向周围大气环境排放废气240kg，其中甲苯和二甲苯约48kg，影响比较细微。

甲醛废气：室内装修通常用的人造板等建筑材料，墙面的装饰铺设等使用的粘合剂等一般均含有甲醛，因而释放出甲醛是不可避免的。甲醛是种原生毒物，空气中甲醛对室内暴露者的健康影响主要是嗅到异味、刺激眼和呼吸道粘膜、产生变态反应、免疫功能异常、肝肺损伤等。人的甲醛嗅觉为0.06-0.07 mg/nm3。根据有关文献资料，一般建筑物新室内装修后，甲醛峰值浓度为0.2mg/nm3左右，对人体有一定的影响。故在室内装修完毕后应充分开窗换气一段时间之后进驻办公，以避免甲醛对人的影响。

6.3.3 项目建成后环境影响因子的识别

项目运营期间无污染物排放。

据有关部门测定，不少建材具有短期的有毒放射性物质，而少数石材之类含有长期的放射作用。具体有五种有毒的放射性物质依次为：镭、甲醛、苯、酯、三氯乙烯。

目前人们所受的放射性污染，约有54%来自氡。新室内装修的室内氡的来源主要由混凝土、碳化砖（最严重）、水泥、砖头、石膏板、花岗岩及供水系统所含的放射性元素衰变后释放而来的。

32

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

甲醛主要来自于保湿材料、绝缘材料、地板胶、涂料、塑料贴面等，是一种主要的致癌物质。

苯主要来自于合成纤维、塑料、燃料、橡胶等，它可以抑制人体造血功能，致使白细胞、红细胞、血小板减少。

酯、三氯乙烯主要来自油漆、干洗剂、粘贴剂等，它对人体粘膜有很大刺激性，可以引起持久的眼膜炎、咽喉炎等。

而这些有害物质都具有挥发性的，在室内装修完毕后应充分开窗换气一段时间之后进驻办公，完全可以避免甲醛对人的影响。

6.4 环境保护治理措施

1、对施工过程产生的废料、垃圾进行收集送到垃圾收集点。施工会产生废弃木材、陶瓷、砖等废弃物，这此物品必须严格按照环卫部门要求，及时清运至指定地点堆放，不能任意弃置或乱堆放。注意清洁运输，防止建筑工地余泥、材料运输中的洒漏。

2、污水。工程施工期间无污水排放。投入使用仅有少量生活污水，经化粪池初步处理后排入市政纳污管道。

3、废弃物。在人行道上设置分类垃圾桶等设施设备，并配置清洁工及时清扫、处理、集中，每天由市政垃圾车运送到垃圾场处理。

4、噪音污染施工过程中施工机械运行会产生噪音，但持续时间很短。

33

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

5、能源消耗。能源消耗主要是施工机械的能源消耗。采用高效能低耗能的施工机械，尽量避免施工机械无效运转，减少能源消耗。

6、自然资源的消耗。建筑材料来源来自源资源，其中有些是不可再生资源，如钢材，有些是我国现在比较缺乏的资源，如木材。设计时考虑实际需求，选择适用的方案，充分利用当地较丰富的自然资源，尽量减少不可再生资源的数量，施工中应合理选择施工工艺，尽量提高材料的可重复使用率。

7、办公家具造成的室内空气污染防治。在采购办公家具和使用过程中，分别采取以下办法对可能产生的空气污染进行防治：

在统一采购办公家具时要坚持：有强烈刺激气味的家具不买；人造板制成的家具未做全部封边处理的不买；价格比较低的不买；发现家具内在质量有明显问题的不买；不是正规厂家生产的，或者没有出厂检验或质检合格证的不买。

在办公家具使用方面，从有利于室内办公人员身体健康方面看，要注意以下几点：新买的家具不要急于放进居室，有条件最好放在空房间里，过一段时间再用，让家具里的有害气体尽快释放；在室内和家具内采取一些有效的净化措施及材料，可以降低家具释放出的有害气体。

8、减少和降低室内甲醛的污染

一是物理吸附技术。主要是生产机械过滤、臭氧和空气负离子发生器。主要吸附空气中的悬浮物，对室内甲醛等污染物质也有很好的吸附作用。

34

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

二是催化技术。催化技术也被称为冷触媒技术，以多元多相催化为主，结合超微过滤，从而保证在常温常压下使多种有害有味气体分解成无害无味物质，由单纯的物理吸附转变为化学吸附，边吸附边分解，提高了吸附污染颗粒物种类、吸附效率和饱和容量，不产生二次污染，而且吸附材料的的寿命是普通材料的20倍以上，针对性比较强，可以对室内甲醛等有害气体进行催化分解。

三是化学中和技术。现经常采用的各种除味剂和甲醛清除剂，这类产品一般采用络合技术，破坏甲醛、苯等有害气体的分子结构，中和空气中的有害气体，进而逐步清除，最终达到改善室内空气质量的目的。最好结合装修工程使用，可以有效的降低人造板中的游离甲醛。

9、选择适当油漆涂料以减少苯污染

目前市场上的涂料主要分为水性涂料和溶剂性涂料。市场上的墙面乳胶漆全都为水性涂料，而大多数涂刷门、窗、家具的木器漆则是硝基漆、聚酯漆等油性涂料，属于溶剂型漆，其本身含有有毒成分，稀释过程中还需加入大量的香蕉水、天那水等有毒有机溶剂，它们所含有的甲醛、苯、二甲苯都是有毒致癌物质，有毒致癌物质往往长留于室内，对人体健康造成极大的隐患，因而被称为“杀手”。而且，硝基漆、聚酯漆大都是以溶液聚合的高分子树脂作为主要基料，在生产与施工中极易造成环境污染。

水性漆为加清水稀释的纯环保产品，比起传统的溶剂性涂料具有低甲醛、低芳香类碳氢化合物等特点，是属于新一代的高科技朝阳产品。

35

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

水性漆所加水起稀释作用而不会溶解成膜物质，溶剂性漆是干燥成膜，是平行膜，水性漆是高分子成膜，是浓纹型膜，后者才是真正的高级漆膜，属高科技产品。由于水性漆技术含量高，生产困难较大，因此国内市场上仍是溶剂性漆占主流地位。水性漆施工时直接加清水稀释，在施工前和施工后既不污染环境，又不损害人体健康。水性木器漆不但是全新一代环保产品，而且其各项性能指标比普通油漆更胜一筹，具有漆膜丰满平滑，硬度适中，附着力强，耐磨性能优，干燥时间短，持久性能好，施工简单，无刷痕，固化时不产生气泡等诸多优点。特别值得一提的是水性漆不易燃烧，与传统漆相比有良好的阻燃效果。

虽然本项目施工过程中会产生一定的环境影响，但只要本项目的建设施工单位严格加强施工管理，进行科学施工，并按本报告提出的各项要求，对施工期间产生的环境影响进行控制，则本项目在施工期间产生的环境影响是可以得到一定的控制，但仍会产生一定的不良影响。

36

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第七章 工程实施

7.1 工程招标 7.1.1 工作依据

根据中华人民共和国国家发展计划委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》〔第3号令，2000年5月1日〕、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》〔第9号令，2001年6月18日〕要求，本项目必须进行招标。

本工程的招标工作根据《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》（七部委30号令）等有关法律法规进行，具体操作严格依照《关于进一步规范我区建设工程招标投标工作的通知》执行，招标投标活动遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 7.1.2 工程招标的实施

1、工程发包方式。依照《中华人民共和国招标投标法》规定，本工程项目必须进行公开招标。

2、建设工程招标的交易地点选择在区建设工程交易中心办理。 3、招标文件（含招标公告、资格预审文件）的备案。在委托区建设工程交易中心招标前，招标人将招标文件（含招标公告、资格预审文件）送相应行业主管部门审查并备案。

4、对招标代理及预算的要求

37

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

招标代理及预算编制单位须具备相应资质。招标代理单位须有相应资质的人员编制招标文件，参与主持标前会、开标会，主持标前会和开标会的代理人员应与招标文件编制人员一致。

预算编制单位须由有相应资质的人员负责编制预算文件。 5、投标人资格条件及资格预审方式

投标人资格条件的设置。根据工程规模、难度等实际情况，对投标人资质、人员、业绩、设备、资金、管理等方面提出合理要求。

6、正式投标人的产生。资格审查合格的投标人全部作为正式投标人参加投标。

7、投标单位参与人员的要求。参加本工程招标投标活动的企业，应当由企业法定代表人或者委托固定投标员持卡代表本企业参加投标。

8、招标工程档案管理。建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司应加强对建设项目招投标及各类资料的档案管理，建立建设项目发包情况台帐。对建设项目要实行“一项一档”管理，每个建设项目都要建立完整档案，内容包括立项、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、勘察设计文件、招标文件、中标通知书、招标报告、施工许可证、竣工验收报告、工程预结算文件、各种合同、竣工图纸、变更增减项目结算情况、招标方核准文件、监理报告等。

9、招标文件及资格预审文件格式。为了规范施工招标资格预审文件、招标文件编制活动，促进招标投标活动的公开、公平和公正，本工程招标工作使用《标准施工招标资格预审文件》和《标准施工招标文件》。

38

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

10、标后监督管理。在领取《中标通知书》之前，招标人或招标代理机构应向区招标办报送招投标情况书面报告及中标情况报告，并由区招标办审查确认。

项目招标情况见下页招标情况表。

工程招标基本情况表

建设项目名称：保税区商务大楼工程

招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招标方式 招标估算金额（万元） √ 无 采购 备 注 全部 部分 自行 招标 招标 招标 委托 公开 邀请 招标 招标 招标 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 勘 察 设 计 建筑工 程 安装工 程 监 理 主要设 备 重要材 料 其 他 √ √ √ √ √

39

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

7.2 项目建设进度

本项目建设期自开工之日起拟安排39个月全部完工。

项目安排实施计划系2009年3月。（具体实施时间，以上级主管部门最后审批意见为准；具体完成时间由具体施工实际情况决定）。 7.3 组织管理 7.3.1 工程管理

本工程的组织实施由建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责。在工程设计中必须根据安全需要，结合具体情况，明确工程管理范围。

为确保工程质量，如期竣工和控制工程投资以及不影响局部利益和环境保护，从而使工程项目发挥应有的全面投资效益，结合本项目特点向建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司及有关部门提出如下建议:

1、专人负责资金的筹措和落实，负责包括工程实施管理的一切准备工作（诸如设计、协调、审查的技术工作，招标、监理人员的组织与培训，以便为工程实施创造必要的良好社会条件等）。工程实施过程中的合同管理和其它一系列应由建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责管理和协调的事宜。

2、本工程专业性强，对施工质量要求严格，工程任务紧，必须选择有资格，有同类工程施工经验的专业施工单位来承担工程实施。因此，

40

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

建议建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司应按法规规定所要求的招标方式来严格选择工程承包者。

3、工程承包合同除合同书外要有合同条件技术规范、工程量清单和与合同条件相应的工程图纸。为使招标和合同执行顺利进行，必须编制好招标文件。

4、严格对工程施工实行由监理工程师作为第三方的工程监理制度。监理工程师应由经过专门培训并具有资格证书的人员担任。监理工程师（包括助理）的数量不得少于部颁规范等有关规定的要求。

5、在工程实施的全过程中进行质量管理教育和宣传活动，推行全面质量管理。 7.3.2 管理机构

本工程完工后，其主管单位为建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司，由该单位负责管理，不再另设组织机构和管理人员。 7.3.3 人员培训

本项目的施工与管理对管理人员的素质有较高的要求，因而，加强人员培训，提高管理人员的素质是十分必要的。

建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司需要为此项目建设期配置的管理人员为两名，负责工程的设计到施工工程的管理和协调工作。项目建成后由建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责日常管理维护。

41

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

7.4 劳动安全

7.4.1 督促施工单位建立健全安全生产责任制

1、安全生产责任制

根据本工程的特点并结合施工现场实际，要求施工承包单位建立健全以项目经理为主，项目技术负责人为辅，项目副经理，施工员、各级管理部门及班组为主要执行者，保安、安全员为主要监督员，医务人员为保障者的安全生产责任制，明确各级各类人员职责。

1）要求施工单位在工程施工生产全过程，认真贯彻落实国家和省市（区）安全生产方针、、法规和各项规章制度，并结合工程项目特点，制定安全检查生产管理目标，严格履行安全考核指标和安全生产奖惩办法。

2）、要求施工单位根据工程项目特点和本单位施工现场生产实际，在施工组织设计中制定有针对性的安全技术管理措施，并认真落实，随时解决施工过程中不安全的技术问题，认真消除事故隐患。

3）、要求施工单位严格执行安全技术措施审批制度、施工项目安全交底制度和设施设备交接验收使用制度。

4）、要求施工单位定期组织安全生产检查，定期研究分析承包项目施工中存在的不安全生产问题，并加以落实解决。

5）、要求施工单位在发生工伤事故时，保护好现场，按规定及时上报，参加调查处理，并认真吸取教训。

42

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

2、安全生产制度

根据市（区）及有关部门文件精神规定，结合本工程的实际情况，项目监理部应督促施工承包单位制定关于安全教育、检查、交底、活动等为主要内容的安全生产制度。 7.4.2 确保安全施工的措施 1、安全施工管理计划

安全施工是建筑工地外部形象的最直接反映，在施工准备阶段，监理必须严格要求施工单位按照有关施工现场标准化管理规定的内容和本工程招标文件的要求进行施工现场布置和管理。在施工阶段，监理必须加强监督、检查和控制。为此，要求施工单位做好相应的工作。 2、加强施工现场总平面管理

总平面管理是针对整个施工现场而进行的管理，其最终要求是：严格按照各施工阶段的施工平面布置图进行规划和管理，具体表现在： ① 施工平面图规划应具有科学性、方便性。施工现场按安全施工有关规定，在明显的地方设置工程概况、施工进度计划、施工总平面图、现场管理制度、防火安全保卫制度等标牌，有条件时在施工现场布置全场监控仪器动态地直接地管理现场。

② 供电、给水、排水系统的设置严格遵循平面图的布置。 ③ 所有的材料堆场、小型机械的布设均按平面图要求布置。 ④ 施工总平面图必须经监理和建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司审批同意后方能实施。若施工单位需修改调整，应将

43

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

书面的平面修改通知（图）报监理审批，经批准后方能实施。 ⑤ 监理工程师应经常检查施工总平面管理执行情况，督促施工单位组织合理的施工顺序，不打乱仗，力求均衡生产。

⑥ 监理工程师应要求并参加每月由施工单位组织的各部门、各条线负责人对工地安全生产、安全施工、场容场貌、生活卫生进行检查打分活动，并进行核定，以有力促进安全生产、安全施工标化管理。 3、安全施工保证措施 1）安全施工的对策

① 在工地四周的围墙、建筑物、办公室外墙等醒目地方，设置反映建设、监理、施工企业精神和时代风貌以及工程建设动态的宣传标语，工地内设置宣传栏、黑板报等宣传设施，及时宣传、通报工地内的各类信息和工程动态。

② 开展安全教育，要求施工人员遵守市民安全道德规范。 ③ 要求施工单位加强班组建设，有\"三上岗一讲评\"的安全记录，有良好的班容班貌。要求施工单位项目部给施工班组提供一定的活动场所，以提高班组整体素质。

④ 工地现场做到道路畅通、平坦整洁，不乱堆乱放，无散落物，建筑物周围浇捣散水坡，四周保持洁净。

⑤ 加强工地治安综合治理，做到目标管理、层层落实、责任到人。施工现场治安防护措施有力，重点要害部位防范措施有效到位。 ⑥ 要求施工单位加强施工现场的外分包队伍的管理，对外分包队

44

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

伍人员加强法制安全教育，做到外分包队伍人员组织情况明了，并建立员工档案卡片。

⑦ 做好社区服务工作。工地有专人负责协调与市政交通、环卫等单位的横向关系，定期主动召开会议，听取他们对工程建设的有关意见，保证工程安全施工，使工程成为爱民工程、便民工程。

⑧ 要求施工单位按部门和班组对各级各类人员配置不同颜色的安全帽和胸卡，并按部门班组统一编号，以便区别和管理。所有现场施工人员均着标准的工作服。为此，监理应率先规范。 7.4.3 安全生产、安全施工标化管理措施

1、安全生产标化管理措施 1）安全管理

① 要求施工单位建立以项目经理为第一责任人的安全生产领导小组，要求项目部建立健全安全生产责任制，落实施工现场各级责任人员的安全职责，合理设置安全管理机构，配备专职安全员（班组配备兼职安全员），制定各种安全技术操作规程，并用镜框挂在现场、办公室，颜色鲜明，易于施工人员与技术人员熟悉。

② 协助并督促施工单位建立健全定期安全检查制度（施工单位质安处每半月组织一次安全检查，项目部每周组织一次安全检查，安全员每天检查），参加施工单位的安全检查活动，并做好安全检查记录。每次检查均实行\"三定一限一复查\"原则，对查出的安全隐患，要求施工单位定人、定时间、定措施予以整改，必要时总监理工程师可签发工程暂

45

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

停令。

③ 协助并督促施工单位建立健全安全教育制度，落实三级安全教育，对各级得培训要组记录，培训人员要考试合格后才能从事本岗位得工作。

④ 协助并督促施工单位建立健全班前活动制度，建立安全活动台帐，每日由作业班长记录。严格查验施工单位特种作业人员上岗证，查验合格后才准许上岗。

⑤ 要求施工单位现场采用标准的禁令标志，根据安全标志平面置图正确悬挂。

⑥ 一旦发生工伤事故，要求施工单位用电话或书面形式按规定通知上报，同时向监理工程师提交《事故报告单》，监理工程师应立即上报，并配合有关部门处理。 2）施工保护用品防护

① 要求进入施工现场的所有人员正确佩戴安全帽，杜绝使用缺衬、缺带及破损的安全帽，要求对不同工种采用不同颜色的安全帽进行管理。

② 安全帽、安全带使用具有生产许可证的产品，对于要使用到的绝缘手套及保护镜要求使用具有产品许可证和质量检验合格证并经市（区）质量技术监督局和建设行政主管部门审查认可的产品。安全带由专人负责存放在干燥、通风的仓库里。 3）施工用电

46

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

① 要求施工单位在施工前编制好临时用电施工方案，先经专业监理工程师审查同意后，由总监理工程师签署予以实施。 ② 配电线路采用电缆沟槽敷设。

③ 施工现场采取TN-S接零保护系统。配电线路应采用五芯电缆线。施工用电设备和配电箱金属外壳连接专用的保护零线，专用保护零线用黄/绿双色，并做明显标志。

④ 配电系统按总配电（一级）→分配电（二级）→开关箱（三级或末级）设置，并实行两级漏电保护。末级箱按一机一闸一漏一箱的要求设置，闸具、熔断器参数与设备容具相匹配，开关箱的触电保护器规格与施工机具配套，一般机具先用≤30mA的触电动作电流，潜水泵及各种手持式电动机具等运用电流≤15mA的触电动作电流，额定漏电动作时间小于0.1S。箱内装设电源隔离开关。

⑤ 配电箱做好防漏措施，门锁齐全，箱体喷涂相关标志，各级箱体进行统一编号，箱内线路按用途进行标记，箱内张贴电气线路图和检查维修记录表。

⑥ 配电箱引入、引出箱体采用套管，进出电线确保整齐并从箱体底部进入，杜绝使用绝缘差、老化和破皮的电线。

⑦ 手持照明灯具、潮湿场所以及金属容器内的照明，均采用36V安全电压，照明灯具的金属外壳做好接零保护，照明专用回路设漏电保护。

⑧ 室外灯具距地面不少于3m，室内灯具不少于2.4m。

47

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

⑨ 施工用电要指定专业及专门人员定期检查线路及存在得隐患，检查合格后方可施工，对于不合格的要认真整改。 4）施工机具

① 施工现场机具安装后由专业人员进行验收后使用；相对固定的机具做好防雨操作棚，设置排水沟；各类机具保护接零做到位，开关箱内装设漏电保护器，传动部位装设牢固的防护罩，并派专人负责检修。 ② 电焊机除装设漏电保护器外加设二次空载降压保护器和触电保护器。

③ 切割打磨机械传动部位设置防护罩。

④ 各类气瓶有明显标志，间距应按规定控制，并加防震圈和防护罩，存放或使用时立放。 7.4.4 消防措施

要求施工单位建立以项目经理为代表的消防防火领导小组，实行消防责任制，落实专人负责日常防火检查、防火督查等工作，组织人员进行消防知识培训等。认真贯彻执行\"预防为主、消防结合\"的工作方针。本着自防自救的原则，实行严格、科学管理。

1）按施工现场防火规定，在工地各区域配备必要的灭火器具，定人定期检查其可靠性。

2）明火作业先办理申报手续，然后在专人监护的情况下实施。 3）对易燃易爆物资派专人管理，严禁烟火，及时清除刨花及易燃

48

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

垃圾，消除火灾隐患。

4）发现有火灾苗子，应督促施工单位立即采取有效措施进行扑救。发生事故，及时抢救，保护好现场，并向有关部门报告，根据\"三不放过\"的原则，协助调查火灾原因，并作出整改意见和防范措施。

5）严格控制可燃、易燃室内装修材料。建筑内部室内装修材料按起使用部位和功能分为七类，它们是顶棚室内装修材料、墙面室内装修材料、地面室内装修材料、隔断室内装修材料、固定家具、窗帘帷幕窗罩装饰织物及其它室内装修材料。室内装修材料的燃烧性能是指材料着火的难易程度和着火后火焰传播的快慢，直接关系到火灾危险性大小和火灾发展的猛烈程序，是对室内装修材料最重要的防火要求。根据《建筑内部室内改造设计防火规范》的规定，室内材料按燃烧性能分为A不燃性B1难燃性B2可燃性B3易燃性四类，并要求积极选用A级不燃材料和B1级难燃材料。

6）规范电器设备和线路的选用和施工安装。在电器设备和线路的选用和施工中应注意导线耐压等级应高于线路工作电压，截面的安全电流应大于负荷电流和满足机械强度要求，绝缘层应符合线路安装方式和环境条件。线路应避开热源，如必须通过时，应做隔热处理，使导线周围温度不超过35°C。线路敷设用的金属器件应做防腐处理。各种明布线应水平和垂直敷设。导线与导线、管道交叉时，需套以绝缘管或作隔离处理。导线应尽量减少接头。导线在连接和分枝处，不应受机械应力的作用。导线与电器端子连接时要牢靠压实。大截面导线连接应使用与

49

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

导线同种金属的接线端子。如果铜和铝端子相接时，铜接线端子做涮锡处理。导线穿墙应装过墙管，两端伸出墙面不小于10mm。线路对地绝缘电阻不应小于每伏工作电压1000Ω。照明灯具的高温部位，当靠近非A级室内材料时，应采取隔热、散热等防火保护措施，灯饰所用材料的燃烧性能等级不应低于B1级。

50

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第八章 投资估算、资金筹措

8.1 投资估算

8.1.1 投资估算编制依据

8.1.1.1根据2003版《浙江省建筑工程概算定额》、《浙江省安装工程概算定额》、《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》、《浙江省市政工程概算定额》、《浙江省仿古园林绿化工程预算定额》及与之配套的取费文件；

8.1.1.2 浙江省造价管理部门发布的造价信息及宁波地区同类工程市场行情、造价资料；

8.1.1.3 国家有关部门计价文件。 8.1.2 投资估算编制方法

工程费用采用概算指标估算法、比例系数法计算，项目主要估算费用详见附件一。 8.1.3 投资估算结果

工程总投资估算34918万元；其中工程费用24395万元，工程建设其它费用7600万元，预备费用2107万元，建设期贷款利息816万元。具体详见附件一。

51

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

8.2 投资计划与资金筹措 8.2.1投资计划

建设投资计划在39个月的时间内，按项目实施进度和投资比例分阶段投入。 8.2.2资金筹措

本项目的建设资金由建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司负责安排解决。

52

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第九章 社会评价

社会评价是分析拟建项目对当地社会的影响和当地社会对项目的适应性及可接受程度，其目的在于通过分析项目涉及的各种社会因素，评价项目的社会可行性，提出项目与当地社会协调关系，规避社会风险，促进项目顺利实施，保持社会稳定和谐。 9.1 社会影响分析

本工程的实施，无拆迁活动，项目实施的社会影响因素简单，社会负面影响不存在。

保税区商务大楼工程，可有效直接提升多个使用单位的行政和对外服务硬件条件，对提高部门办事效率和提升人民生活水平，提高社会安定团结局面具有一定作用。 9.2 社会风险分析

本工程是宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司主办的工程，各相关职能部门支持该工程的建设，工程所在地区的人们也会因为这一项目而受益。因此项目没有社会风险。 9.3 社会评价结论

研究结论：经过论证，可以认为本将推动宁波市保税区的快速发展、完善，促进地区产业结构升级，对促进保税区经济的持续快速发展也具有十分重要的现实意义，该项目的建设是十分必要的。

53

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

本项目拟定的建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目的开发与建设符合所在地区的发展目标和方向，同时，由于该项目所处的地理位置优越，因此招商引资的市场前景比较乐观。本项目的各项技术经济指标比较理想。

54

宁波保税区商务大楼建议书暨可行性研究报告

第十章 问题与建议

1、建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目的整体经济效益。随着环境保护意识的提高，企业对生态环境的要求也越来越高。因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体的生态意识，营造良好的生态氛围；同时，应该加快区域环境建设步伐，改善投资环境，提高的招商形象和吸引力。

2、本研究报告认为，建设单位宁波保税区（出口加工区）建设开发有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资、施工单位选择等事宜，以利本项目的尽快全面正式启动。进而，在现阶段市场形势大好的机遇中，获得更大的经济与社会效益。

55