按揭贷款中与开发商保证责任有关的时间问题
作者:刘爽 时间:2010-12-14 浏览量 739 评论 0 1 1
按揭贷款中与开发商保证责任有关的时间问题
北京市惠诚律师事务所西安分所刘爽律师
商品房买卖合同通常约定的付款方式有两种，一次性付款方式与按揭贷款付款方式。选择按揭贷款这种付款方式，就会建立三层法律关系，开发商与买受人的买卖合同法律关系、开发商与银行的保证合同法律关系、买受人与银行的借款合同法律关系。
这三种关系是紧密相连的，开发商与银行前期签订的《房地产抵押贷款合作协议》是基础，如开发商未能与银行达成这一框架性协议，则银行一般不会向买受人发放贷款。所以，开发商的保证责任在按揭贷款中是不可缺少的，本文作者在这里谈谈与时间相关的问题。
一、开发商保证责任发生期间
在期房交易过程中，银行在拿不到房产证作为贷款抵押期间才会让开发商作为担保人，保证购房者能够按时还款，因此，一般是在借款合同签订后至房产过户到购买人名下这段时间，简言之，银行在未取得抵押权利证明的这段时间内，开发商承担保证责任。
因此，作为开发商为了减少保证责任承担的风险，应尽量缩短保证责任时间，尽快使银行取得他项权利证明。一方面，开发商要及时竣工交房，并积极联系购房者办理相关房
屋登记手续；另一方面，也要与积极与银行联系，要求银行及时履行协议，取得相关抵押权利凭证，防止银行不办理相关凭证而一直要求开发商承担保证责任代为还款。因此，在与银行签订按揭贷款合作协议时对于已具备过户条件的，应要求银行积极配合，若银行怠于配合应及时主张其承担违约责任。
二、开发商承担保证责任起算点
当买受人出现逾期还贷的情况时，开发商就应当承担保证责任并代为还款。在分期还款中如何计算保证期间的起算点？一种观点认为，保证人就分期履行债务的每一笔债务单独承担保证责任，保证期限从每一笔债务应履行的时间开始起算。另一种观点认为，无论分多少期都是整个债务的一部分，保证人所承担的保证应是对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。
根据：
1、《最高人民关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”
2、《最高人民关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》（作者：奚晓明，出版社：人民，出版时间：2008-9）认为，当事人约定保证人对整个债务提供担保，保证期间应从最后履行期限届满之日起算。
3、最高人民在信达公司合肥办事处诉中国医药集团总公司等借款担保合同纠纷案民事判决书（[2004]民二终字第54号）指出：借款合同中明确约定了全部债务的履行期限，据此借款合同约定的权利义务具有不可分性，同时保证合同没有约定保证期间，六药
厂承担保证责任的保证期间应当确定为主债务履行期届满之日起两年。
由此，实践中一般认为，保证人所承担的保证应是对整个债务的全部进行保证，故而保证期限亦应从整个债务到期后计算。
三、开发商承担保证责任后追偿权起算点
开发商是对购房者多期还款承担保证责任，而不是其中的某一期，因此追偿权的诉讼时效是从每期代还款后起算、还是全部保证责任承担完毕后起算呢？
据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。” 《最高人民关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第二款规定“保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。” 开发商承担保证责任后如何维护自身权利，即何时有权向买受人追偿呢？
这是法律法规的有限规定。按揭贷款中开发商的保证责任追偿可不是那么简单。本文作者认为：应当从开发商全部保证责任承担完毕后开始起算追偿权的诉讼时效。
从操作实践方面看，开发商的保证责任担保的主债务是分期履行的，故向银行承担的保证责任也是分次的，在保证期间届满之前，银行不会因开发商承担了一期的保证责任而免除其后的保证责任。因此，开发商承担一期保证责任后就开始计算追偿的诉讼时效的话，无疑将开发商基于同一责任产生的同一追偿权分割为数个，增加了开发商的诉累，且操作
极其不便。另外，在开发商全部保证责任承担完毕前，开发商的追偿权的总额是无法确定的。所以，开发商追偿权的诉讼时效，应当从开发商向银行承担了全部保证责任后开始起算。
《最高人民关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，这一规定虽然并未明确指向基于保证责任而产生的追偿权，但属对于债权诉讼时效的统一规定，同样适用于追偿权（追偿权也为债权的一种）。
在同一保证责任下，开发商的代还款是分期进行的，则买受人向开发商的还款义务也是分期的，那么，开发商追偿权的诉讼时效就应当从最后一次代还款之日起算。
虽然如上所述，开发商承担保证责任后向买受人追偿的诉讼时效应当从开发商承担全部保证责任（保证期间届满或提前代清偿全部借款）追偿权得以确定之日起算，但是，还是建议开发商能够及时行使追偿权，代还款后要及时向买受人主张，这样，一来可以固定权利，二来可以在一定程度上督促买受人。最有效的方法就是，在与买受人签订商品房买卖合同时将开发商代还款后买受人的违约责任约定下来，防患于未然胜过事后多重补救。
本案借款合同约定化工厂对所借款项分期履行还款义务，借款合同中明确约定了全部债务的履行期限，据此借款合同约定的权利义务具有不可分性，同时保证合同没有约定保证期间，六药厂承担保证责任的保证期间应当确定为主债务履行期届满之日起两年，即从２００１年１２月至２００３年１２月。信达合肥办事处在受让借款合同的债权后，化工厂、六药厂于２００１年７月３１日在信达合肥办事处发出的催收贷款通知书和履行担保义务通知书上盖章确认。
朱硕峰诉北京中关村科技发展（控股）股份有限公司担保追偿权纠纷上诉案
（2009）二中民终字第00016号
上诉人（原审被告）朱硕峰。
委托代理人朱利英。
委托代理人刘红亮。
被上诉人（原审原告）北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。
法定代表人许钟民，董事长。
委托代理人赵飞。
委托代理人田玥。
上诉人朱硕峰因担保追偿权纠纷一案，不服北京市东城区人民（2008）东民初字第7941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
被上诉人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司（以下简称中关村公司）原审诉称：我方与朱硕峰及中国建设银行北京建国支行（以下简称建行建国支行）于2002年8月8日签订《中国建设银行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》，合同约定借款人为朱硕峰（甲方），贷款人为建行建国支行（乙方），保证人为中关村公司（丙方），建行建国支行向朱硕峰提供贷款21万元用于购买中关村科技贸易中心4层4B17号商业房，借款期限
自2002年8月8日起至2012年8月7日止，还款总期数为120期，从贷款发放的次月开始按月偿还贷款本息，每月偿还本息金额为2306.2元，中关村公司愿为朱硕峰的债务承担连带责任，如朱硕峰未能按合同偿还贷款本息或相关费用，建行建国支行有权要求中关村公司就全部债务承担保证责任，中关村公司同意建行建国支行从其在该行开立的帐户中直接扣划，合同对保证担保的范围及期限也作了相关约定。合同签订后，建行建国支行履行了放贷义务，但朱硕峰在借款期间多次出现未如约偿还借款的现象。根据合同约定的保证责任，中关村公司自2004年12月至2006年12月期间，累计为朱硕峰向建行建国支行代偿借款本金、利息（包括罚息）共计35 088.91元。中关村公司多次向朱硕峰追偿代偿款，至今未果。故起诉要求朱硕峰偿还中关村公司向建行建国支行代偿的借款本金及利息（包括罚息）共计35 088.91元，诉讼费由朱硕峰承担。
朱硕峰原审辩称：中关村公司所述借款合同订立及履行的情况属实，朱硕峰确实有未按期偿还贷款的行为，但朱硕峰并不了解中关村公司是否履行过保证责任。即使中关村公司确曾代朱硕峰还款，其诉讼请求也已经超过了诉讼时效期间。因此，朱硕峰不同意中关村公司的诉讼请求。
原审查明：中关村公司（保证人）与朱硕峰（借款人）及建行建国支行（贷款人）于2002年8月8日签订《中国建设银行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》。合同约定：建行建国支行向朱硕峰提供贷款210 000元用于购买北京市中关村科技贸易中心4层4B17号房产，借款期限自2002年8月8日起至2012年8月7日止，贷款月利率计为4.8‰，每月归还本息金额2306.2元。朱硕峰未按合同约定清偿贷款本息，建行建国支行从贷款之日起按逾期贷款部分每日万分之二点一计收利息。朱硕峰以其所购买的房屋作为贷款抵押物，并由中关村公司为朱硕峰提供连带责任保证。保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权利证》及其他有关资料交建行建国支行代为保管之日止。保证担保的范围包括借款本金、利息（包
括罚息）、朱硕峰应支付的违约金、赔偿金以及建行建国支行为实现债权而发生的相关费用等。如朱硕峰未能按合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行建国支行有权要求中关村公司就全部债务承担保证责任，中关村公司同意建行建国支行从其在该行开立的存款账户中直接扣划。
合同签订后，建行建国支行如约发放了贷款。而朱硕峰却没有完全按照合同约定的时间按期还款。为此，建行建国支行分别于2004年12月、2005年6月、2005年12月和2006年12月从中关村公司在该银行的保证金账户中扣划朱硕峰应支付的借款本金、利息和罚息，共计35 088.91元。上述事实，有《中国建设银行北京市分行个人商业用房贷款借款合同》、代偿贷款明细表，以及双方当事人原审陈述等证据在案佐证。
原审认为：根据已查明的事实，中关村公司、朱硕峰及建行建国支行三方签订的借款合同不违背相关法律规定，为有效协议。当事人均应依约履行各自的义务。而在合同履行过程中，朱硕峰没有按期偿还到期贷款，导致建行建国支行从中关村公司的保证金账户中扣划了相应的款项。依照法律规定，保证人在履行保证责任后，有权向债务人追偿。现朱硕峰对中关村公司履行保证责任提出异议，但没有举证佐证自己的诉讼主张，故对此不予采信。
关于诉讼时效问题，按照三方订立的合同的约定，中关村公司对朱硕峰向建行建国支行所借全部借款承担连带保证责任，故中关村公司行使担保追偿权的诉讼时效期间应当自保证期间届满的次日起算。因此，朱硕峰提出的有关诉讼时效期间的抗辩，没有事实与法律依据，原审不予采纳。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决：朱硕峰于判决生效后三日内偿还中关村公司代偿贷款三万五千零八十八元九角一分。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人朱硕峰不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：原审认定事实和适用法律均存在错误。
一、原审对中关村公司承担的保证责任的事实认定不清。中关村公司在合同履行过程中自行替我方向建行建国支行还款，我方毫不知情，其也没有向我方通告、协商以及征求意见。中关村公司独自决定还款，放弃了对债权人建行建国支行的抗辩权利，剥夺了我方的知情权，现其就自行决定的过高数额向我方主张，损害了我方合法权益。原审就此审查不清。
二、原审适用担保追偿权的诉讼时效存在错误。本案中我方与建行建国支行约定的是分笔付款。从诉讼时效的基本法理来说，我国采取“权利被侵害主义”，即诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害之日开始计算。就分笔付款合同而言，在每笔履行期届满债务人未履行债务的，债权人应该寻求法律途径解决。本案中，就担保而言，我方与中关村公司并未约定还款方式，我方在2006年之前就停止了还款，中关村公司是自2004年12月至2006年12月期间分笔还款，但其没有主张诉权，从法理上说分笔付款合同的诉讼时效应从每期单独计算。中关村公司作为保证人对我方的求偿权是一项新的权利，应当适用2年的诉讼时效的法律规定。2004年4月6日，最高人民针对云南省高级人民的请示，曾下发法函[2004]22号答复，改变了诉讼时效从最后一笔履行期届满开始计算的规定，认定诉讼时效期间自每一笔债务履行期届满之日的次日起算。故本案中原审对中关村公司的担保追偿权的诉讼时效期间应当自保证期间届满的次日起算的认定是错误的。
请求二审撤销原审判决，依法改判驳回中关村公司的诉讼请求。
被上诉人中关村公司答辩称：朱硕峰的上诉请求及理由没有依据。我方向银行代偿贷
款是借款合同中约定的义务，在借款合同中，我方是连带责任保证人。我方承担责任的方式在借款合同中明确约定是“朱硕峰未能如约还款，银行有权要求中关村公司承担保证责任，中关村公司同意银行从其在银行开立的担保帐户中直接划扣”，朱硕峰如约还款是合同义务，其对自身的义务和违约行为非常清楚，侵犯“知情权”的说法无从谈起。原审对诉讼时效的认定是正确的，我方行使担保追偿权的诉讼时效期间应当自保证期间届满的次日起算。就分期履行的诉讼时效如何起算的问题，最高人民有明确的司法解释，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日起算。现朱硕峰的分期还贷义务依然存在，我方的保证责任没有免除，本案诉讼时效尚未起算。
本院经审理查明，原审所查事实属实，本院予以确认。
本院认为：朱硕峰作为借款人与建行建国支行作为贷款人及中关村公司作为担保人签订的借款合同合法有效。各方当事人均应按照约定履行自己的义务。实际履行中，因朱硕峰没有按期偿还贷款，建行建国支行按照合同的约定从中关村公司的存款账户中直接扣划了欠款。中关村公司据此向朱硕峰追偿符合法律的规定。朱硕峰提出中关村公司自行承担保证责任侵害其知情权的主张，与合同约定不符，亦没有法律依据。朱硕峰提出中关村公司承担责任的数额过高，但并没有举证证明自己实际还款的数额与中关村公司请求的代偿款数额不同。
就诉讼时效的问题，朱硕峰上诉认为应按照分期偿还的期限分别计算两年。本院对此认为，由于中关村公司作为承担连带责任的保证人，其保证责任的范围是朱硕峰的全部借款。而朱硕峰的还款方式是分期偿还的，其有关欠款的诉讼时效起算应当从最后一期履行期限届满之日起计算，因此，从权利来源于从属于借款法律关系的担保法律关系的角度讲，原审认定中关村公司行使担保追偿权的诉讼时效期间应当自保证期间届满的次日起算并无不当。朱硕峰有关诉讼时效期间的上诉主张，没有法律依据。综上，朱硕峰的上诉理
由，不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费三百三十九元，由上诉人朱硕峰负担（于本判决生效后三日内交至原审）；二审案件受理费六百七十八元，由上诉人朱硕峰负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 珊
代理审判员 张 濡
代理审判员 武子文
2009年03月12日
书 记 员 张晓慧
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